Wonen en kopen in Griekenland

WONEN EN KOPEN IN GRIEKENLAND



Herziene editie 2019



P.L. Gillissen - Voerendaal; Guide Lines



ISBN : 978-94-92895-09-7



Recensie NBD



Deze handleiding geeft praktische informatie aan hen die er zich willen vestigen en/of er een (tweede) huis willen kopen. Na algemene informatie over het land, klimaat etc. volgt de inleiding op de Griekse onroerend goed markt.



Hoe gaat men te werk ? De rol van de makelaar en de advocaat, het koopproces en het koopcontract en de notariële overdracht, het kadaster en fiscale zaken in Nederland en Griekenland.



Ook het kopen van bouwgrond komt aan de orde, de bouwvergunning, de rol van de bouwondernemer en de architect, renovatie en onderhoud evenals verhuur van Grieks vastgoed.



Tenslotte is er aandacht voor de verhuizing en de Nederlandse zorgverzekering bij vestiging in Griekenland



Deze zeer complete gids is een uitstekende handleiding voor hen die in Griekenland een (tweede) huis willen kopen en/of in Griekenland willen gaan wonen.



Recensent Dr. J. Kroes (NBD)



Inhoudsopgave



1.Inleiding

2.Griekenland in vogelvlucht



Inleiding

Basisgegevens

Tijdverschil

Risico’s

Geografie

Kerngegevens

Belangrijke steden in Griekenland

De Eilanden

De Bergen

Bereikbaarheid

Vliegen

Auto

Ferry

Trein

Het postverkeer

Bevolking

Bevolkingsdichtheid

Bevolkingsaantallen in de belangrijkste steden

Opbouw bevolking

Etniciteit

Volksaard

Religie

Talen

Toerisme

Bestuur en politiek

Bestuurlijke indeling

Economie

Economische en financiële crisis

Munteenheid

BNP in €

Minimumloon

Big Mac Index

Financiële crisis

Verkeer

Spoorwegen

Autosnelwegen

Rechtswezen

Gerechten van eerste aanleg

Vredegerechten

Gerechten van tweede aanleg

Hooggerechtshof



3. Geografische oriëntatie en klimaat



Inleiding

Argosaronische Eilanden

Cycladen

Dodekanesos

Evia-Sporaden

Evia

Noord-Oost Egeische Zee

Zuid-Egeïsche Eilanden

Noord-Egeïsche Eilanden

Ionische Eilanden

Bestuurlijke indeling van de Ionische Eilanden

Kreta

Natuur

Het vasteland

Klimaat en weer

De Griekse Berggebieden en invloed op het klimaat

Klimaat op de Griekse Eilanden

Griekenland als wintersportbestemming



4. Oriëntatiefase, locatie, soort onroerend goed en vraagprijs



Inleiding

Emotie en verstand

Motieven

Wat en waar kopen ?

Motieven

Uitgangspunten

Checklist waar kopen ?

Bereikbaarheid

Tips van een aankoopmakelaar

Waar kopen ?

Wanneer gaat u naar uw (tweede) huis in Griekenland ?



5. De Griekse onroerendgoedmarkt



Inleiding

De financiële en economische crisis en de Griekse o/g markt

Bepaling van de vraagprijzen

Vraagprijs

Aanbod

De tweede (vakantie)huizenmarkt

Soort onroerend goed

Appartementen

Schakelbungalows

Bungalows

Villa’s

Gerestaureerde boerderijen en landhuizen

Bouwkavels

Grondstukken met vervallen boerderijen

Grondstukken waarop niet gebouwd mag worden

Een oud huis op het platteland

Als kandidaat-koper en keuze onroerend goed

Aankoop van een bestaand huis dat eventueel moet worden gerenoveerd

Aankoop van een kant-en-klaar huis, gebouwd door een projectontwikkelaar

Aankoop van een stuk grond, waarop u zelf een huis laat bouwen

Tips van een aankoopmakelaar bij aankoop van een appartement

Stukken land en ruïnes



6.De voorbereidingsfase



Inleiding

Laat u niet opjagen door de makelaar

Het verzamelen van informatie

Waarom een huis in Griekenland

Hoe vindt u informatie over onroerend goed ?

Onroerendgoedbeurzen in Nederland en België

Oriëntatiedagen

Adviezen en tips tijdens de voorbereidingsfase

Tip bij de voorbereiding

Wanneer op huizenjacht ?

Staat van onderhoud van het huis

Tips van een aankoopmakelaar

Openen van een Grieks Banknummer



7. De makelaar in Griekenland



Inleiding

De Griekse makelaar

Vestigingseisen Griekse makelaar

Bemiddelaars in Nederland en België

Kosten makelaar

Overeenkomst met de makelaar

Pomida (Hellenic Property Federation)



8. De Griekse advocaat bij aankoop van onroerend goed in Griekenland



Inleiding

Een Nederlands/Griekse advocaat in Nederland

Volmacht

Taken van de advocaat tijdens het koopproces

Kosten van een advocaat in Griekenland



9. Het voorlopig koopcontract



Inleiding

Het vóóronderzoek

Wat dient u uw advocaat te laten onderzoeken ?

Titel- en kadastraal onderzoek

In een kadastraal uittreksel vindt u de volgende gegevens terug

Belastingonderzoek

De grond

Onderzoek naar bestemmingsplannen

Onderzoek naar de bewoonbaarheid/woonvergunning

Gas-, water- en elektriciteitsnota’s

Inhoud voorlopig koopcontract

De partijen

Het object

Roerende goederen

De prijs

Aanbetaling en boeteclausules

Overdrachtsdatum

Aanvullende en/of ontbindende voorwaarden

Contractbreuk door de verkoper

Contractbreuk door de koper

Opmerking

Meest gemaakte fouten door onwetende buitenlandse kopers

Energie Prestatie Certificaat



10. Koopproces; van voorlopig koopcontract naar notariële overdracht



Inleiding

Manieren waarop u in Griekenland onroerend goed kunt verwerven

Van overeenkomst naar notariële overdracht

De Griekse notaris

Notariskosten



11. Het Griekse kadaster



Inleiding

In Griekenland bestaan twee verschillende registratiesystemen

Het land Registratiesysteem

Het Griekse nationale kadaster

Het nieuwe Griekse Kadaster

Kadastrale registratie-code

De voordelen van het nieuwe Griekse Kadaster

In de volgende gevallen moet er inschrijving/wijziging in het kadaster plaatsvinden

Kosten inschrijving

Samenvatting aankoopprocedure in Griekenland



12. Fiscale aspecten bij aankoop, bezit, verhuur en verkoop van onroerend goed in Griekenland



Inleiding

Fiscaal nummer

Overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting of BTW

Vrijstelling overdrachtsbelasting

Fiscale waarde van het onroerend goed in Griekenland

BTW op nieuwbouw

Jaarlijks terugkerende lokale belastingen en heffingen voor huiseigenaren

Inkomen uit verhuur

Zegelbelasting

Belasting op woningen met elektriciteit (buitengewone elektriciteitsheffing/belasting)

Vermogenswinstbelasting voor de verkoper



13. Nederlandse fiscale aspecten bij bezit van een tweede huis in Griekenland



Uw tweede huis in Griekenland en het Nederlandse belastingstelsel

Hoofdverblijf

Het tweede huis in het huidige Nederlandse belastingstelsel en voorkoming van dubbele belasting in het buitenland

Griekse heffing op in Griekenland gelegen onroerend goed

Berekening Nederlandse vrijstelling

Rekenvoorbeeld vermindering ter voorkoming van dubbele belasting

Buitenlandse belastingplicht en box 3

Emigratie en box 3

Immigratie en box 3

Verhuur vakantiewoningen als bedrijfsactiviteit



14. Het kopen van (bouw)grond



Inleiding

Informatie inwinnen op het gemeentehuis

Bestemmingsplannen

Grensregio’s

Bosrijke gebieden

Restricties bij uitbreiding stedenbouwkundige gebieden

Archeologische gebieden

Omgevingsrestricties

Kust en stranden

Natura 2000 gebieden

Soorten bouwgrond

Landelijke bouwkavels zonder bebouwing buiten de bebouwde kom

Landelijke kavels met bebouwing/project

Kavels binnen de bebouwde kom bestemd voor bebouwing

Kavels met bouwvallen

De oppervlakte van het perceel

De eigendomsakte van het land

Erfdienstbaarheden

Erfpacht

Aansluiting op de nutsvoorzieningen

Adviezen en tips voor kopers van (bouw)grond

Wat niet kopen ?

Slopen



15. Bouwen van een huis in Griekenland en de bouwvergunning



Regels voor het bouwen van een huis in Griekenland

Welke (bouw)fases moet u doorlopen ?

Minimaal te bouwen oppervlakte

Bouwvergunning en project management

Geldigheidstermijn bouwvergunning

Bouwvergunning voor verbouwingen

Aanvraag bouwvergunning bij mede-eigendom

Kopen van een huis tijdens de bouwfase

Bouwen/verbouwen in eigen beheer

Zelf een stuk grond kopen en zelf bouwen

Wijzigen tijdens de bouw



16. Aandachtspunten bij het contact met de bouwondernemer en de architect



Inleiding

De keuze van een aannemer/bouwondernemer

Bouwmanagementburo

Voor-overeenkomst met de bouwer/projectontwikkelaar

Laat eerst de grond op uw naam zetten

Het bouwcontract

Garanties

Checklist inhoud bouwcontract

Nog enkele aandachtspunten

Wanneer wordt het nog te bouwen huis uw eigendom ?

Wanneer betaalt u welk deel van de bouwsom ?

De architect

De architect en de bouwvergunning

Kosten van een architect

Checklist wat te bespreken met uw architect

Voorlopige en definitieve oplevering

Kopen van een projectontwikkelaar

Boeteclausule bij te late oplevering

De constructieverzekering

BTW



17. Renovatie en onderhoud



Inleiding

Vergunningen

Griekse of Nederlandse vaklieden ?

Zwart werkers

Offertes

Aftrek van verbouwings- en renovatiekosten



18. Huurwetgeving



Inleiding

Griekse huurwetgeving

Hoe vindt u een huurhuis/appartement

Onderverhuur

Huurprijzen

De borg

Inventaris

Verzekering

Het onderhoud

De onderhoudskosten

Commerciële verhuur

Huurverhoging



19. Verhuur van Grieks onroerend goed; juridische aspecten



Inleiding

Vakantieverhuur

Adviezen voor huiseigenaren die hun huis verhuren in

Griekenland

Gemeubileerde vs. ongemeubileerde verhuur

De verhuurorganisatie

Villa management

Verhuurbeperkende clausules in het koopcontract

Verhuren via een touroperator

Lange termijn verhuur

Nog enkele aandachtspunten bij verhuur

Checklist: Het contact met de verhuurorganisatie

Vereiste vergunning voor de verhuur van een vakantiewoning in Griekenland

Gemeubileerde vakantieverhuur

Appartement of woning op een gedeelde kavel

Vereenvoudigde EOT voor villas

Vergunning, nummer en registratie als ondernemer bij de

belastingdienst

Grootte zwembad

Overige opmerkingen

Te overleggen documenten

KEP/Ermis

Afgeven van de vergunning

Kosten

Optimaal profiteren van een tweede huis

Verdienen aan uw tweede huis

Fiscale aspecten bij verhuur



20. Vestiging in Griekenland



Inleiding

Voorwaarden om langer dan 3 maanden in Griekenland te mogen verblijven zijn

Vertrek uit Nederland

Uitschrijving bij vertrek uit Nederland

Inschrijven in de BRP

Legalisatie

Reisdocumenten

Schengenlanden

Europese Identiteitskaart

Paspoort

Eigen paspoort / ID kaart voor kinderen

Nog enkele tips

ANWB Digikluis

Wat zijn de gevolgen van uitschrijving uit de Basisregistratie

Personen ?

Wat zijn de gevolgen van uw uitschrijving voor uw verzekeringen ?

Wat zijn de gevolgen van uw uitschrijving voor uw Nederlanderschap

Is er controle op uw uitschrijving bij de Basisregistratie

Personen (BRP)

Gevolgen van onterechte uitschrijving/inschrijving

Uitschrijving en de gevolgen richting de belastingdienst

Wanneer kunt u een briefadres of postadres in Nederland opgeven ?

Waar kunt u een postadres aanvragen ?

Vestiging in een ander EU-land

Kan iemand maar op één plaats in de EU ingeschreven staan in het GBA/bevolkingsregister van een land ?

Vestiging in Griekenland en de verblijfsvergunning

Werknemers

Werkloos/ziekte

Zelfstandigen

Gepensioneerden

Studenten

Gezinsleden

Aanvraag verblijfscertificaat bij het Griekse politiekantoor

Registratie

Permanent verblijfscertificaat

Geregistreerd partnerschap & homohuwelijk in Griekenland

Homohuwelijk in Griekenland

Vertrek naar Griekenland en de (belasting)schulden in Nederland

Schuld aan de Nederlandse Staat en verlenging van uw paspoort

Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel

Wonen in het buitenland met BKR

Schulden gelden ook in het buitenland

Conclusie

Internationale uitwisseling kredietgegevens

Het Nederlandse paspoort in het buitenland

Verlenging paspoort bij Nederlandse ambassade in het buitenland

Juridisch en/of fiscaal resident

Verhuizen binnen Griekenland en uw verblijfscertificaat

Stemmen in het buitenland

Nederlandse nationaliteit/Nederlanderschap

Rijkswet op het Nederlanderschap

Nederlanders met een dubbele nationaliteit

Europees Dierenpaspoort



21. De verhuizing



Inleiding

Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de EU

Vrijstelling van invoerrechten

Zelf verhuizen

Trouwen en verhuizen

Verhuizing naar uw tweede woning

Verkoop van uw tweede woning

Verhuizing bij erfenis

Vervreemdingsverbod

Belastingtelefoon Douane

Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW

De offerte

De verhuiskosten

Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in het buitenland ?

Nog enkele tips en opmerkingen

Opslag

Tax-free shoppen voor uw verhuizing



22. De Nederlandse zorgverzekering & WLZ bij vestiging in Griekenland



Inleiding

Gevolgen bij emigratie en de Nederlandse zorgverzekering

Waar bent u verzekerd tegen ziektekosten als u in

Griekenland woont

U heeft een uitkering of pensioen uit Nederland

U werkt in Nederland

Hoe werkt de zorgverzekering in Nederland ?

Welke zorg krijgt u vergoed ?

Zorgtoeslag

WLZ

Gezinsleden niet verzekerd voor de WLZ

WLZ-zorg aanvragen

Verzekering van uw partner & kinderen voor de

Nederlandse zorgverzekering

Zorg in Griekenland en in Nederland

Aanvullende verzekering

Uw zorgverzekering als u in Nederland woont

Uitkering of pensioen uit Griekenland en uw zorgverzekering

Pensioen of uitkering uit Griekenland en Nederland

U werkt in Griekenland

Zorg uit Nederland

Ziektekostenverzekering in Griekenland

U woont in Griekenland en werkt in Nederland als zelfstandige

U werkt in Griekenland en in Nederland

Verzekering van uw partner en kinderen voor de

Griekse zorgverzekering

U woont in Griekenland en bent zowel in Nederland als in Griekenland werkzaam

De gezinsleden van een verzekerde die zelf niet in Griekenland woont

Nieuwe E/S formulieren

U woont in Griekenland en werkt in Nederland (in loondienst)

Premie/bijdrage

Rechten van uw gezinsleden

Rechten in Nederland

U woont in Griekenland en werkt als ambtenaar in Nederland

U staat ingeschreven bij een Nederlandse hogeschool/universiteit en u woont in Griekenland

U heeft een Nederlandse en Griekse uitkering of pensioen

U woont in Griekenland en ontvangt uitsluitend een

Nederlands pensioen of uitkering

Rechten in Griekenland

Wat betaalt u in Nederland aan premies ?

ZVW en WLZ bijdragen

Bijdragen Zvw, woonlandfactoren en heffingskortingen

Rekenvoorbeeld toepassing woonlandfactor

Zorgtoeslag in het buitenland

Invoering van de nieuwe Zvw en de gevolgen voor de vrijwillige AWBZ

Nieuwe regelgeving vanaf 1 mei 2010

Overgangsregeling

Keuzevrijheid zorg voor Nederlanders met pensioen of uitkering

Zorg in Nederland zonder EHIC

Eigen risico

Nederlandse of Griekse zorgpas

Aanvullende verzekering

Europese sociale zekerheidsverordening

Medische behandeling buiten Griekenland

Indicatiestelling AWBZ in het buitenland

Wijziging formulieren sociale zekerheid.

E formulieren zijn A-formulieren geworden



23. De Griekse belastingen



Inleiding

Vennootschapsbelasting

Tarieven vennootschapsbelasting

BTW Tarieven

Tarieven vaste land

Overdrachtsbelasting

Onroerendgoedbelasting / OZB

Zegelbelasting

Vermogenswinstbelasting

Vermogensbelasting

Erf- en schenkbelasting

Tarieven

Inkomstenbelasting

Het woonplaatsbeginsel

Bijlagen en bronnen