Wonen en kopen in Duitsland

Inhoudsopgave

Colofon



1. Inleiding



2. Voor- en nadelen van emigratie naar Duitsland



Voordelen



Nadelen



3. Nederlandse fiscale aspecten bij vertrek naar het buitenland



Wanneer er sprake van emigratie ?

Belasting en woonplaats

Het jaar van vertrek

Verplichte aanslag

Wanneer ontvangt u een teruggaaf ?

Voorlopige teruggaaf

Uw Nederlandse paspoort en de belastingen

Verschil binnen- en buitenlandse belastingplicht

Inkomen uit werk en wonen in Nederland

Inkomen uit pensioenen en uitkeringen

Winst uit aanmerkelijk belang

Inkomen uit een woning in Nederland

Eigenwoningforfait

Emigratie en de eigen woning

Geen hypotheekschuld

Als de woning in Nederland niet tot uw beschikking staat

Negatieve inkomsten uit werk en woning

Inkomen uit sparen en beleggen

Welke vermogensbestanddelen vallen in box 3 als u

in het buitenland woont Binnenlands belastingplichtig en bezittingen in het buitenland

Aftrek van schulden

Buitenlands belastingplichtigen en hun partner



4. Keuzemogelijkheid binnenlandse of buitenlandse belasting¬plicht



Het recht om te kiezen voor binnenlandse belastingplicht geldt voor

Nederlandse inkomstenbelasting en premies volksverzekering

Voor wie is de keuze voor binnenlandse belastingplicht interessant ?

Opmerkingen omtrent keuzeregeling binnenlands belastingplich¬tige

Persoonsgebonden aftrekposten

Buitenlands belastingplichtigen hebben geen recht op

Tegemoetkoming voor inwoners van Duitsland

Heffingskortingen

90 % regeling

Wijziging van binnenlandse in buitenlandse belastingplicht

Terugploegregeling



5. Uw tweede huis in het Nederlandse belastingstelsel



Hoofdverblijf

Belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belastingheffing

Rekenvoorbeeld

Verhuur vakantiewoningen als bedrijfsactiviteit



6. Conserverende aanslagen



Conserverende aanslag bij emigratie

Wanneer worden conserverende aanslagen opgelegd ?

Uitstel van betaling van conserverende aanslag

Conserverende aanslag en uw pensioenrechten

Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW)

Meenemen van uw KEW bij emigratie en aankoop van een

huis in Duitsland

Beroep op het hoge vrijstellingsbedrag

Belast rentebestanddeel

Kapitaalverzekeringen van vóór 2001

Uw Nederlandse kapitaalverzekering en de belastingen in Duitsland

Lijfrenteverzekering

Aanmerkelijk belang

Uitstel van betaling

Het stellen van zekerheid

Rechtszaken en uitspraken

Conclusies conserverende aanslag bij emigratie

Reparatiewetgeving



7. Nederlands-Duits Belastingverdrag



Welk inkomen wordt waar belast ?

ABP Pensioen

Voorbeelden ter voorkoming van dubbele belastingheffing

Het nieuwe Nederlands-Duits Belastingverdrag



8. Emigratie en de Nederlandse sociale verzekeringen



Gevolgen voor de Nederlandse volksverzekeringen

Recht op AOW bij vertrek naar het buitenland

Herziening vrijwillige AOW/ANW

ANW

Sociale (werknemers) uitkeringen

WW-uitkering

WAO+ WIA

Verschillen Nederlandse en Duitse sociale zekerheid

Opmerkingen m.b.t. sociale zekerheid in Duitsland

AOW en ANW Premies

Arbeids/ en uitkeringssituaties indien u in Duitsland woont



9. De nieuwe Nederlandse zorgverzekeringswet en de

AWBZ bij emigratie naar Duitsland



Gevolgen bij emigratie en uw Nederlandse zorgverzekering

Algemene regelgeving

Inhoudingspercentages

Nederlands eigen risico

Duits eigen risico

Bijzondere situaties

U woont in Duitsland en werkt in Nederland in loondienst

Rechten van uw gezinsleden

Rechten in Nederland

Erkende zorgverzekeraars in Duitsland

Woonlandfactor

Rekenvoorbeeld

Invoering ZVW en de gevolgen voor de vrijwillige AWBZ

Nieuwe regelgeving vanaf 1 mei 2010

Keuzevrijheid zorg

Indicatiestelling AWBZ in het buitenland

Keuzerecht voor grensarbeiders

Nederlandse of Duitse zorgpas

Aanvullende verzekering

Europese sociale zekerheidsverordening

U woont in Duitsland en werkt in Nederland als zelfstandige

U woont in Duitsland en bent zowel in Nederland als in Duitsland

werkzaam

U staat ingeschreven bij een Nederlandse hogeschool/universiteit en

woont in Duitsland

De gezinsleden van een verzekerde die zelf niet in Duitsland wonen

U woont in Duitsland en ontvangt een pensioen uit (uitsluitend) Nederland

U woont in Duitsland en ontvangt een pensioen uit Nederland

U woont in Duitsland en werkt als ambtenaar in Nederland

Rechten in Duitsland & Nederland

Medische behandeling buiten Duitsland

Aanvullende zorgverzekering

Werken in Duitsland, wonen in Nederland

10. Werken in Duitsland & de Nederlandse fiscus



Grensarbeidersregeling

U werkt voor een in Duitsland gevestigde werkgever

Wanneer komt men in aanmerking voor de 90% regeling ?

Voorlopige teruggaaf voor heffingskortingen

U werkt voor een werkgever, die niet in Duitsland gevestigd is

Minder dan 183 dagen in Duitsland

Meer dan 183 dagen in Duitsland

Voorkoming van dubbele belastingheffing

Rekenvoorbeeld

Vrijstelling of vermindering premie volksverzekering

Overige gevolgen voor het niet doen van aangifte in Nederland

Toerekenen aftrekpost aan Uw fiscale partner

Doorschuifregeling

Sociale verzekeringsuitkeringen en pensioenen uit Duitsland



11. Ondernemers en vertrek naar Duitsland



Gevolgen van emigratie voor ondernemers

De WAZ

Conserverende aanslag voor aanmerkelijk belang

Het aanstellen van een fiscaal vertegenwoordiger

Wanneer is het verplicht een fiscaal vertegenwoordiger aan te stellen ?

Wie kan er optreden als fiscaal vertegenwoordiger ?



12. Duitsland in vogelvlucht



Ligging

Klimaat

Bevolking

Bevolkingsontwikkeling

Spreiding van de bevolking

Bevolkingsgroei

Beroepsbevolking

Overheid en bestuur

Centrale regering

Wetgevende macht

Uitvoerende macht

Rechterlijke macht

De Federale regering

Overzicht deelstaten

Regionale beschrijving (overzicht regio´s)

Politieke partijen

Verkiezingen 2013

Religie

Economie

Duitse etiquette, omgangsvormen en arbeidscultuur

Taal

Duits media



13. Oriëntatiefase



Motieven voor de vestiging of aankoop van onroerend goed in Duitsland

Waar kopen ?

Checklist waar kopen ?

Hoe vindt U onroerend goed ?

Wat kopen ?

Oriëntatie-checklist wat kopen ?

Vraagprijs

Checklist vraagprijs

Staat van onderhoud van het huis

Wanneer op huizenjacht ?

Ontwikkeling Duitse onroerendgoedmarkt Ontwikkeling onroerendgoedprijzen

Tips/waarschuwingen



14. Aankoop van een appartement



Appartementsrecht

Vereniging van eigenaren

Vergaderingen

Checklist aankoop appartement

Gemaakte afspraken

Financiële aspecten

Verzekeringen

Inhoud vergaderingen



15. Aankoop Duits onroerend goed



Duitse makelaars

Vestigingsvoorwaarden Duitse makelaar

Makelaarscourtage

Aankoop van onroerend goed op een veiling



16. Het Duitse koopproces; juridische en notariële aspecten

Wetgeving

Vergunningen

Energielabels

Verschillen met Nederland

Notariële akte

De taken van de notaris

Nadelen van een Nederlandse notaris

Geen voorlopig koopcontract/voor-overeenkomst in Duitsland

Verplichtingen koper

Van koopovereenkomst naar notariële akte

Ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst

Nadeel ontbindende voorwaarden

Boeteclausules

Tips en adviezen bij ondertekening van de koopakte en de overdracht

Inschrijving in het "Grundbuch"

Wat vindt men in het "Grundbuch" ?

Wanneer vindt de inschrijving in het kadaster plaats ?

Wat heeft u nodig voor inschrijving in het kadaster ?

Wat kan er mis gaan na ondertekening van de notariële akte ?

Voorinschrijving/aantekening in het Grundbuch

Betaling van de koopsom

Kosten bij aankoop van Duits onroerend goed

Taxatiekosten

Afrekening met de notaris



17. Het kopen van (bouw)grond



Ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen

Bouwplanningsrecht

Bouwverordeningsrecht

De dienst bouw- en woningtoezicht

Wanneer kan een perceel bebouwd worden ?

Toegestane bouwplannen in het buitengebied

Hoe kan een perceel bebouwd worden ?

Toegestane wijze van het gebruik van de bouwgrond

Toegestane mate van het gebruik van de bouwgrond

Grondvlakfactor

Gebruiksfactor

Bouwwijze, bouwlijnen, bouwgrenzen

Het ABC van het Duitse bouwproces

Aanvraag van een bouwvergunning

Verzoek om een voorlopige bouwvergunning

Ontsluiting van het perceel

Wat behoort tot een gewaarborgde ontsluiting ?

Aansluiting op de aanvoerleidingen en de riolering

Hoe hoog zijn de ontsluitingskosten ?

De verdeling van de ontsluitingskosten

Wanneer dient de ontsluitingsbijdrage te worden betaald ?

Kostensplitsing

Recht van opstal

Juridische aspecten van erfpacht

Vergoeding van de pachter aan de verpachter

Canon

Rechten en plichten van de pachter

Wat zijn de voor- en nadelen van recht van opstal ?

Wanneer vervalt het recht van opstal ?

Duur van het erfpacht

Opzeggen erfpachtrecht

Checklist erfpacht

Vruchtgebruik

Recht van overpad

Adviezen en tips voor kopers van (bouw)grond

Wat niet kopen ?

Waarom kan grond ongeschikt zijn als bouwgrond

Slopen



18. Het bouwen van een huis in Duitsland



Mogelijkheden om in Duitsland een huis te bouwen

Via een projectontwikkelaar

Via een aannemer

Keuze van de aannemer

Wat moet er in het bouwcontract staan ?

Wat moet er in een bouwcontract verplicht vermeld worden ?

Checklist inhoud bouwcontract

Wanneer wordt het nog te bouwen huis uw eigendom ?

De bouwsom

Wanneer betaalt u welk deel van de bouwsom ?

Bouwrente en renteverlies

Mogelijk faillissement van uw aannemer

Bouwen via een architect

Rol van de architect

Bouwbestek

Wat vast te leggen in het contract met de architect ?

Kosten van een architect

Problemen met architecten

Checklist wat te bespreken met uw architect

Soort opdracht

Volledige opdracht

Beperkte opdracht

Aanvraag bouwvergunning

Geldigheid bouwvergunning

Bouwgaranties

Vrijwaringsrechten

Afzien van vrijwaring

Zwartwerkers

Voorlopige en definitieve oplevering

Nog enkele opmerkingen, tips en adviezen

Verzekeringen tijdens de bouw

Opstalverzekering

Bouwverzekering

Aansprakelijkheidsverzekering

Bouwsubsidies

Denk aan uw buren



19. Renovatie & onderhoud



Vergunningen

Duitse of Nederlandse vaklieden ?

Offertes

Bouw- en doe-het-zelf pakketten

Een opzichter

Onderhoud

Energiebesparing

Energiebeleid in Duitsland

Energiebesparing en subsidies



20. Nutsvoorzieningen



Elektriciteit

Aandachtspunten bij het afsluiten van een energie-contract met

een Duitse energie-makelaar

Gas

Gasflessen

Verwarming op hout

De schoorsteenveger

Water

Telefoon

Installatie en registratie

Mobiele telefoons

De telefoonrekening

Internet

Gebruik van uw oude Nederlandse e-mail adres in Duitsland

Televisie en radio

Kijk- en luistergeld

Huisvuil



21. Huur en verhuur van Duits onroerend goed



Hoe vindt u een huurhuis/appartement ?

Wie is juridisch gezien de huurder ?

Het huurcontract

Inventaris

Betaling van de huur

Borg

Verhuurde woonoppervlakte

Overname roerende goederen

Vaststelling huursom

Wie is verantwoordelijk voor de betaling van de huursom ?

Bijkomende kosten

Verschil "Brutto en Nettokaltmiete"

Looptijd huurcontract

Onderhoudskosten

Overige verplichtingen van de huurder

Het huurcontract en huisdieren

Huurverhoging

Huren en de verzekering

Opleveren van de gehuurde woning

Eigenaar aansprakelijk voor schulden huurder

Opzeggen van de huur

- door de verhuurder

- door de huurder

Verkoop van de verhuurde woning

Enkele belangrijke huurtermen in huur-advertenties

Verhuur

Vakantieverhuur/seizoenverhuur

Wanneer wordt men als professionele verhuurder beschouwd ?

Aanbetalingen/garanties bij seizoenverhuur

Huursom seizoenverhuur/classificatie

De verhuurorganisatie

Checklist: het contact met de verhuurorganisatie

Langere termijn verhuur

Nog enkele aandachtspunten bij verhuur

Voorbeeld werkwijze voor particulieren, die zelf hun huis willen verhuren

Fiscale aspecten van verhuur van Duits onroerend goed

Verhuur vakantiewoningen als bedrijfsactiviteit

Verdienen aan uw tweede huis



22. De Duitse onroerend goed belasting



Grundsteuer

De hoogte van de grondbelasting

Rekenvoorbeeld



23. Vestigen in Duitsland



Vertrek uit Nederland

Het bevolkingsregister

Verklaring/bewijs van goed gedrag

Wat moet u regelen voor u naar Duitsland vertrekt ?

Inschrijving in Duitsland

De verblijfsvergunning

Gewerbeanmeldung voor ondernemers

Waar dient u een verblijfsvergunning aan te vragen ?

Duurzaam verblijfsrecht in Duitsland

Vertrek naar Duitsland en de (belasting)schulden in Nederland

Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel

Internationale uitwisseling kredietgegevens

Nederlandse nationaliteit

Verlenging Nederlands paspoort

Erkenning Nederlands huwelijk in Duitsland

Samenwonen

Samenwonenden en de sociale verzekeringen

Samenwonenden en kinderen

Samenwonenden en de verzekeringen

Naam van de kinderen

Omgang met Duitse buren en collega's



24. De verhuizing



Verhuizing en invoer van Uw inboedel binnen de E.U.

Vrijstelling van invoerrechten

Zelf verhuizen

Trouwen en verhuizen

Verhuizing naar uw tweede woning

Verkoop van uw tweede woning

Verhuizing bij erfenis

Vervreemdingsverbod

Belastingtelefoon douane

Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW

Checklist keuze van & contact met het verhuisbedrijf

De offerte & de verhuiskosten

Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in Duitsland ?

Meenemen van huisdieren



25. Invoer van uw auto in Duitsland



Uitvoer van de auto uit Nederland

Uitvoerverklaring het uitvoerkenteken

Uitvoer achteraf

Speciaal uitvoerteken vervallen

Autoverzekering

Algemene regeling binnen de EU

Invoer van de auto in Duitsland

Wanneer dient u een Duits kenteken aan te vragen ?

Homologatiepapieren

Afschaffing homologatiepapieren

Aanmeldingsprocedure van Uw Nederlandse auto in Duitsland

Lease auto

Bussen met dubbele cabine

Het rijbewijs

Duitse wegenbelasting

Milieusticker voor Duitse steden



26. Verzekeringen



Het verzekeringswezen in Duitsland

Opstalverzekering

Overdracht onroerendgoed en de opstalverzekering

Waardevaststelling van het onroerend goed

Inboedelverzekering

Aansprakelijkheidsverzekeringen

Rechtsbijstandsverzekering

Bouwverzekering

Aansprakelijkheidsverzekering tijdens de bouw

Aansprakelijkheidsverzekering tegen watervervuiling

Pflegeversicherung

Het Duitse sociale zekerheidsstelsel

Checklist ziektekostenverzekering



27. Het onderwijs in Duitsland



Enkele kenmerken van het Duitse onderwijs

De Duitse onderwijsfasen

Kinderen tot 3 jaar

Kinderen van 3 tot 6 jaar

Kinderen vanaf 5 ½ - 6 ½

Bijzonder onderwijs

De middelbare school

Hauptschule

Realschule

Gymnasium

Gesamtschule

Lehre

Hoger Beroepsonderwijs en Universiteiten

Umschulung

Vergelijkingsoverzicht Duitse en Nederlandse schooltypes Internationale scholen

Nederlands en buitenlands onderwijs in Duitsland

Beursprogramma's voor Nederlandse studenten in Duitsland

Nederlandse studiefinanciering voor Nederlandse studenten in Duitsland

Wonen in Duitsland en studeren in Nederland

Studiefinanciering voor studie aan het MBO

Duitse studiefinanciering

Veranderingen in de Nederlandse studiefinanciering



28. Subsidies en toeslagen in Duitsland



Eigenheimzulage per 1 januari 2006 afgeschaft

Een alternatief voor de Eigenheimzulage

Het afsluiten van een Bausparvertrag

Arbeitnehmer-Sparzulage

Eigenheimrentengesetz

Subsidies

Subsidies voor jonge gezinnen

Kinderbijslag en Kinderfreibetrag

Elterngeld

Betreeungsgeld

Ehegattensplitting

Nederlandse of Duitse kinderbijslag

Kinderfreibetrag



29. Bankzaken



Het Duitse bankwezen

Checklist keuze Duitse bank

Het openen van een Duitse bankrekening

Openingstijden Duitse banken

Automatische overboeking

Een ingezetene- vs. een niet ingezetene rekening

Een niet-ingezetene rekening in Nederland

Kenmerken van een niet-ingezetene rekening



30. Financieringen



Financieringsmogelijkheden

Financiering uit eigen middelen

Een tweede hypotheek op Uw huis in Nederland

Een persoonlijke lening in Nederland

Financiering via een projectontwikkelaar

Een hypotheek op basis van effectenbevoorschotting

Een hypotheek bij een Nederlandse bank voor een eerste eigen

woning in Duitsland

Checklis Duitsland Hypotheek

Een hypotheek via een Duitse bank

Een hypotheekofferte

Wat moet u aan banken overleggen ter verkrijgen van een hypotheek ?

Hypotheek bij nieuwbouw

Kapitaal- of levensverzekering gekoppeld aan de hypotheek

Belangrijke aspecten m.b.t. een hypotheek op Duits onroerend goed

Hoogte hypotheekrente

Voordelen rentevaste periode

Voordelen variabele rente

De hypotheekaanvraag

Nederlands versus Duits recht

Notarieel onderzoek

Hypotheekvoorwaarden bij Duitse banken

Waardebepaling van het onroerend goed

Aflossing

Beratungsstellen

Bouwsparen

Aftrekbaarheid hypotheekrente

Fiscaal partnerschap

Rangbescheinigung

Royement

Financieringskosten

Taxatiekosten

Afsluitprovisie

Nederlandse bijleenregeling

Eigenwoningschuld

Vervreemdingssaldo eigen woning

Eigenwoningreserve

Goedkoper wonen in Duitsland

Rekenvoorbeeld

Belangrijke hypotheekverschillen Nederland vs. Duitsland



31. Het Duitse belastingstelsel



Duitse inkomstenbelasting

Wanneer is iemand ingezetene van Duitsland ?

Hoe werkt het Duitse inkomstenbelastingsysteem ?

Gezamenlijke of afzonderlijke aangifte ?

Inkomensbronnen

Inkomen uit arbeid / salaris

Aftrekbare kosten die verband houden met uw werk

Inkomen in natura

Auto van de zaak

Opties

Pensioeninkomen

Inkomen uit investeringen

Sociale verzekeringsbijdragen

Lohnsteuer

Einkommensteuer

Aftrekposten

Tarieven inkomstenbelasting

Solidariteitsheffing

Beschränkte en Unbeschränkte belastingplicht

Het belastingjaar

Belastingaangifte & betaling van de belastingen

Verplichte aangifte inkomstenbelasting door werknemer

Vrijwillige aangifte inkomstenbelasting

Voorlopige aanslag

NV-Bescheinigung

Voorkomen van dubbele belastingheffing

Inkomen uit Nederlands Pensioen

Inkomen uit vermogen (rente en dividend)

Bronbelasting

Geld op een bank in Nederland, terwijl U in Duitsland woont

Vermogenswinsten

De volgende inkomsten zijn in Duitsland onbelast

Vermogensbelasting

Zakenbelasting

Belastingtelefoon



32. Testamenten, erfrecht en successie- & schenkingsrecht



Het Nederlands erfrecht

Rechtskeuze

Het Duitse erfrecht

Buitenechtelijke kinderen en echtelijke kinderen

Ongehuwd samenwonen en het Duitse erfrecht

Huwelijkse voorwaarden

Duitse Legitieme portie

Successie- en schenkingsrecht

Uw positie gezien vanuit Nederland

Indien de erflater niet in Nederland woont

Indien een deel van de erfenis in Nederland ligt

Indien men een andere nationaliteit heeft aangenomen

Eenjaarsfictie bij Nederlands schenkingsrecht

Uw positie gezien vanuit Duitsland

Onbeperkte en beperkte belastingplicht

De Nederlandse tienjaarsfictie en de Duitse successierechten

Vermindering Duitse successierechten bij dubbele belastingheffing

Tarieven en vrijstellingen Duitse successierechten

Voorkoming dubbele heffing Nederlandse en Duitse successierechten

Testamenten

Indien er geen testament is

Een Duits testament

Notarielles Testament &Eigenhändiges Testament

Overlijden zonder testament

Enkele richtlijnen

Erfcontract

Het benoemen van een executeur testamentair

Hoe te handelen bij een erfenis ?

Volmachten

Europese Erfrechtverordeningvanaf 17 augustus 2015

Checklist voor nabestaanden



Bijlagen

Bronnen



Updates Wonen en kopen in Duitsland 2013 & 2014



Zie de bijlagen



AOW & Partnertoeslag



Auto van de zaak



Onroerend goedbelasting (OZB-Belasting in Duitsland)



BTW-tarieven per 1 januari 2013



Tarieven overdrachtsbelasting 2013



Zwangerschap en bevalling



Elterngeld, Elternzeit en ouderschapsverlof



Kindgebonden Budget



Kindergeld, kinderbijslag en kindertoeslag



Wijzigingen na 2015 / Geen keuzemogelijkheid meer tussen binnen- en buitenlandse belastingplicht

Energielabel in Duitsland sinds 1 mei 2014 verplicht

Zweitwohnungsteuer



Nieuw belastingverdrag Nederland - Duitsland: