Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsingen

De hoogte en de diepte van de eigendom bepalen mee het bouwvolume en dus de ontwikkelingswaarde van een stuk grond. Is men als projectontwikkelaar immers iets met een stuk grond dat ‘tot aan de hemel en tot aan de hel reikt’ als men slechts enkele bouwlagen kan oprichten? Hierdoor wint ook het stapelen van eigendomsrechten de laatste jaren steeds meer aan belang: door het begrenzen in de hoogte en de diepte van de eigendom kan men zich beperken tot de aankoop van een volume dat men zelf kan rentabiliseren. De derde dimensie van het eigendomsrecht, in de hoogte en de diepte, was geboren.

Het gevolg hiervan is dat ook de klassieke patronen van natrekking worden doorbroken. Vanuit economisch oogpunt is de hoofdzaak niet langer de tweedimensionale grondoppervlakte, maar wel de bouwbevoegdheid. De werkelijke grondwaarde wordt bepaald door de exploitatierechten op een grondperceel. Landbouwgrond is maar een fractie waard van eenzelfde oppervlakte bouwgrond. Ook juridisch vindt die gedachte een vertaling. De gedachte dat natrekking intreedt ten voordele van de grondeigenaar (‘aardkorst’) is een gedachte die juridisch niet strookt met de Belgische realiteit. Met name het accessoire opstalrecht doorkruist die gedachte: wanneer een huurder, erfpachter, concessiehouder of zelfs titularis van een erfdienstbaarheid een gebouw opricht, blijft hijzelf voor de duur van zijn gebruiksrecht eigenaar van de constructie. De natrekking ten voordele van de grondeigenaar treedt dus pas bij het einde van dat gebruiksrecht in.

De auteur toont aan dat de natrekking niet zozeer ten voordele van de grondeigenaar intreedt, maar wel ten voordele van de grondgebruiker. Natrekking is dus geen bestanddeel van het eigendomsrecht, maar wel van het exploitatierecht van de grond. Hierdoor verandert het natrekkingsparadigma, dat al tweeduizend jaar oud is, en met reden. Het omkeren van dit denkkader vormt de sleutel tot het nadenken over een werkelijke eigendom van ‘volumes’. Het Belgische recht inzake ‘volume-eigendom’ staat nog in de kinderschoenen. Het opstalrecht is een flexibel instrument, maar is beperkt tot vijftig jaar. De Appartementswet laat ook een volumestapeling toe, maar is dan weer niet flexibel. Een flexibel en eeuwigdurend instrument van horizontale eigendomssplitsing ontbreekt. Daarom reikt dit boek een uniek en werkzaam juridisch model aan voor een dergelijke volume-eigendom.